Do ponto comercial e sua proteção legal

Danilo Augusto Ruivo

Ponto Comercial é o local em que o empresário desenvolve sua atividade. É o lugar físico em que se encontra situado o estabelecimento.
Trata-se de elemento incorpóreo do estabelecimento, o qual é protegido juridicamente por ser dotado de valor econômico. Sendo o local onde o empresário desempenha seu mister, o ponto comercial pode ou não ser economicamente importante, tendo maior ou menor vulto. Independentemente de sua mensuração econômica, terá sempre a proteção da lei.

A título de exemplo, um estabelecimento sediado na Rua Teodoro Sampaio – região de forte comércio na Capital – possui um ponto comercial extremamente valioso. Por outro lado, nos bairros mais periféricos cuja população, em regra, possui uma menor renda, geralmente o ponto comercial não é tão valorizado e cobiçado.

Já quando o empresário ou a sociedade empresária desenvolvem suas atividades econômicas em imóvel alugado, essa locação será chamada de “não residencial” e estará amparada pela Lei da Locação n. 8.245/91, artigos 51e 52 e 71 a 75, a qual sofreu algumas mudanças em decorrência da Lei n. 12.112, de 09/12/2009, mas que pouco influiu na locação para fins comerciais.

Na medida em que o Código Civil de 2002 estendeu aos empresários e sociedades empresárias todas as leis relativas aos comerciantes, por ele não revogadas (Art. 2.037), entende-se que a Lei de Locações, no que se refere às locações “não residenciais”, abrange os empresários e sociedades empresárias em geral, consoante disciplina o art. 51, §4º da citada norma.

Destarte, não estão sob o manto da proteção da Lei de Locações, por exemplo, os profissionais liberais, associações ou fundações.

A Lei de Locações, portanto, protege o ponto comercial da empresa, permitindo-lhe a renovação compulsória do contrato locatício. A razão de ser desta norma está justamente no fato de que o ponto comercial é muito importante para a empresa. O direito à renovação compulsória do contrato não deixa de ser uma forma de amparar o próprio aviamento (perspectiva de lucro da empresa).

Para obter o direito à renovação compulsória, o empresário deverá preencher os requisitos constantes no art. 51 da Lei n. 8.245/91, a saber:

a) o contrato de locação que se busca renovar deve ter sido pactuado por escrito e com prazo determinado;
b) o prazo mínimo do contrato a ser renovado ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos celebrados deve ser de 5 anos. A lei exige a continuidade dos contratos, isto é, não pode ter havido intervalo entre eles;
c) O locatório (empresário individual ou sociedade empresária), deve estar explorando o mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos.

Quem quiser exercer o direito à renovação, deve propor ação renovatória no interregno de 1 ano, no máximo, até 6 meses, no mínimo, antes do fim do contrato vigente que se quer renovar, sob pena de decadência do direito (art. 51. §4º).

O ajuizamento da ação renovatória somente será necessário se a empresa não obtiver a renovação do contrato de forma amigável com o locador.

Se por um lado, o direito à renovação compulsória do contrato de locação protege o ponto comercial e a atividade do empresário, de outra banda, não deixa de ser uma restrição ao direito de propriedade do locador.

Por esta razão, para que exista um equilíbrio entre os direitos das partes contratantes, a Lei n. 8.245/91, em seu art. 52, detalha algumas hipóteses em que renovação do contrato não será obrigatória ao locador, senão vejamos:

a) Se, por determinação do Poder Público, tiver o proprietário de realizar obras que importem em uma radical transformação, ou para fazer modificações voluntárias, desejadas pelo proprietário, que resultem na valorização da propriedade. Todavia, se as obras não forem iniciadas em 3 meses, contados da desocupação do imóvel, o locatário terá direito a uma indenização;
b) Caso o próprio locador queira utilizar o imóvel para finalidades econômicas ou não, ou deseja transferir para lá sua empresa, ou a de seu cônjuge, ascendente ou descendente, se existente há mais de 1 ano, quando forem empresários individuais ou sócios de sociedade empresária em que detenham a maioria do capital social. Entretanto, nesta hipótese, “o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolva o fundo de comércio, com as instalações e pertences.”

Isso comumente acontece em se tratando de locação de postos de gasolina, em que o contrato de locação envolve o uso da estrutura física do posto e da própria atividade de venda de combustível, ou seja, a locação compreende o estabelecimento comercial com a atividade empresária nele desenvolvida.

A lei não esclarece por quanto tempo vale a vedação exposta. Por analogia, entende-se que deve ser aplicado aqui o mesmo prazo relativo à cláusula de não restabelecimento, que é de 5 anos.

Ainda assim, se o locador ou um novo locatário passarem a desenvolver ramo de atividade similar ao antigo, fará este jus a uma indenização.

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Danilo Augusto Ruivo, advogado, graduado pela FMU (Faculdades Metropolitanas Unidas), pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil pela Escola Paulista de Direito (EPD), pós-graduado em Direito Empresarial pela Escola Paulista de Direito (EPD), membro da Comissão de Direito Empresarial da OAB de Pinheiros/SP, Professor do Curso de Metodologia Jurídica da Escola Paulista de Direito (EPD).